重塑社区空间

      社区是社会的基本单元，社区建设是社会建设的基础工程，是推进社会治理创新的重要内容。老旧社区由于年代久远，规划水平与商业配套相对落后，智能化、信息化水平低下，严重影响我国社会治理的各项工作。依据容积率奖励机制，通过基础设施智能化的手段、推进智慧社区建设和社区治理现代化，是党中央、国务院立足于我国信息化和新型城镇化发展实际，为提升基层社会治理和城市管理服务水平而作出的重大决策。

城市现代化治理背景下的社区建设发展

　　2015年12月20日至21日，中央城市工作会议在北京举行。会议指出，城市是我国各类要素资源和经济社会活动最集中的地方，要把握发展规律，推动以人为核心的新型城镇化，发挥这一扩大内需的最大潜力，有效化解各种“城市病”。要提升规划水平，增强城市规划的科学性和权威性，促进“多规合一”，全面开展城市社区更新设计，科学谋划社区“成长坐标”。要提升建设水平，加强城市地下和地上基础设施建设、建设海绵城市，有序推进老旧社区综合整治，着力打造智慧社区。

　　2017年6月12日，中共中央、国务院向全国发出了《关于加强和完善城乡社区治理的意见》，不仅对我国城乡社区治理提出了未来5-10年的总体目标，还提出了明确的社区治理体系，同时要求“基层政府要切实履行城乡社区治理主导职责，加强对城乡社区治理的政策支持、财力物力保障和能力建设指导，加强对基层群众性自治组织建设的指导规范，不断提高依法指导城乡社区治理的能力和水平”，最后特别强调“各省（自治区、直辖市）要按照本意见精神，结合实际制定加强城乡社区治理工作的具体实施意见。各有关部门要根据本意见要求和职责分工，制定贯彻落实的具体措施”。

老旧社区的困境与出路

　　在我国城市化快速发展的大背景下，老旧社区由于年代久远，规划水平与商业配套相对落后，普遍存在着一些弊病：

（１）商业配套水平低下

　　老旧小区中原有的物业管理用房本身有限，加之被占用和流失，显得更加紧张，加上安防及停车场地设备不足，地下污水管道、污水井淤堵塞塌陷，架空电线拉放凌乱等情况，即使建设治理，也受到经费、场地及小区居民强烈反对等主客观因素的制约，建设难度很大。

（２）物管治理困难，服务水平堪忧

　　居住在老旧小区的业主大多数家庭经济收入不高，很难适应正规物业管理服务的收费。同时老旧小区居民住房消费的意识还没有建立起来，没有形成有偿消费的概念。规模大专业能力较强的物业公司不愿意进驻老旧社区，规模较小的物业公司专业力量又明显不足。

（３）设施损耗严重，缺乏服务治理机制

　　新建商品房住宅小区，交付物业公司接管时，开发上都会按规定支付物业管理公司一定的启动资金，以便物业管理的正常运行。而老旧小区基本没有物业启动资金，加上普遍存在道路管线、配套设施、设备损耗严重急待维修问题，是历史遗留问题，更是物业管理服务要直接面对现实。

　　虽然老旧社区问题复杂，困难重重，但以解决民生、促进就业、发展产业为出发点，依据容积率奖励机制和土地资源的可利用以及再盘活，通过智慧社区建设把地上、地下与网络空间进行科学的规划与布局，使三个维度空间有机整合，通过增量及增值业务开发，以低碳绿色环保为基准，以基础设施智能化为手段，统筹资源推动社区更新，实现智慧社区的可持续建设运营。

　　新思维下的老旧社区改造更新，其建设与治理将涉及范围广且难度大，但只要政府、社会企业、居民等各方面的共同协作配合，通过基础设施更新推动机制体制创新，建立示范性试点推动社区更新工作。

重塑社区空间

　　通过社区更新，实现老旧小区的智慧社区建设与现代会治理，是一项巨大的工程。

（1）基础设施更新

　　首先是对楼宇外立面修复，通过技术手段进行检测和深度修复，在美化外观的同时以新能源技术实现建筑节能。在楼宇结构条件许可情况下加装电梯及其他无障碍设施，对小区道路与公共区域重新规划布局，同时对社区微管网建设更新，彻底根治管网设施的隐患，保障社区能源供给安全。针对有条件的社区，大力推广海绵社区、管廊社区建设，改善公共绿化空间。提升社区消防、安防系统，设立安防控制中心，结合智能化设备在社区内实行24小时智能安防管理监控，除保障区内住户人身及财产安全外，并对准小区公共设施运行进行安全监管。

（2）建设社区综合体，创新社区综合服务机制

　　重点建设社区综合体，配合社区各项硬件设施优化，以物联网链接并统一网络空间出入口，以基于社区的视频交互系统为切入点，通过CRM系统对智能终端的管理与数据采集，整合社区地理资源与服务资源，为社区居民提供先进的、可定制的、可持续的“互联网+社区”服务，包括：政务下延、公共服务便利化、社区健康颐养、文化活动等。

社区治理需要温度与厚度

　　老旧小区遇到的物业管理与社会治理问题在全国具有普遍性。十多年来全国各地都在积极努力，取得了不同的经验和成绩，但大多仍未能从根本上解决问题，没有建立可持续的长效机制。根据《十三个五年规划纲要》和《关于加强和完善城乡社区治理的意见》精神和要求，提高社区治理现代化、社会化、专业化、市场化水平，结合社区实际情况，以人为本制定行之有效的治理机制与综合性的解决方案，我们需要抓住几个重点：

（1）贯彻落实中央精神

　　站在贯彻落实中央关于加强和完善城乡社区治理总体目标的高度，借鉴广州、深圳关于“城市更新”、“社区更新”的思路、地方法规和成功案例，开展社区物业管理与社区治理新思路新模式的试点；

（2）扩展社区文化厚度

　　社区更新后的长效管理机制涉及千家万户，居民的参与支持和理解程度是决定改造成果能否持续保持的关键。通过“人人参与，共创美好家园”的文化宣传及各式社区文化活动组织，提升老旧小区居民对社会物业服务的认知和接受意识，主动配合物业服务公司对小区环境实施管理和服务，促进物业公司与小区居民的和谐相处；

（3）引入外脑建设智库

　　邀请国内对社区治理具有深入研究和丰富经验的知名机构智库，结合社区实际，共同研究制定《社区治理综合解决方案》，解决多年来我们在物业管理与社区治理上的困惑与突破口，探讨从根本上解决提升老旧社区治理水平的新的途径；

（4）系统改善治理机制

　　推动智慧社区建设，把社区基础设施管理、居民需求、安全保障、公共设施管理与政府服务、政策导向深度融合，最终形成智慧社区综合治理服务体系，让老旧小区焕发新的生机和活力。

　　研究老旧小区有机更新和修补改造长效机制的建立。我们要积极响应党中央国务院的《意见》要求，对老旧小区继续给予资金和政策支持，努力创造外部环境，整合社会资源，引导老旧小区的社区治理与社会资本对接，积极探讨通过PPP模式，促进老旧小区有机更新和修补改造长效机制的建立，全面提高老旧小区整治效率与管理水平。

社区更新需要机制创新

　　通过实施物业管理并逐步提高到完善的社区治理，对于老旧社区来说是一项艰巨的工作，任重道远。但只要我们按照中央的《意见》精神，加大政府对社区的支持力度，积极整合社会资源，制定切实可行的《社区治理综合解决方案》，持之以恒的学习推广，率先实现老旧小区物业管理社会化、专业化、市场化，实现老旧小区更加美好的社区治理！

政府必需在土地政策，容积率奖励、产权办理突破机制体制障碍、对老旧社区本身存在许多历史遗留问题，要实现彻底的翻新改造，单靠政府或传统事业单位是难以完成。我们倡议采取市场化手段和政府的决策与扶持，借鉴国内外的城市维新经验，以“政府引导参与、企业建设运营、社会全力配合”的公私合营合作制（PPP模式），对老旧小区进行彻底的翻新整改。依靠政府的公信力及扶持政策和借助民间企业资本，立足民生建设角度，全面推进老旧社区民生工程的建设，提升本土居民的生活水平，缩短新建筑与老旧社区之间功能和面貌的差距，提升城市现代化建设进程。

　　以先进的智慧社区概念和市场化行为对老旧社区进行更新改造，将更有效、更快速地改变城市旧区的面貌和改善民生，以创新房地产思维进行旧区维新，盘活和带动周边片区的商业和经济发展。

　　叶南客在《都市社会的微观再造——中外社区比较新论》一文中指出：社区重建又称社区更新，它既是一项复杂的社会系统工程，又是一个长期的可持续发展过程，只要城市在发展，科技在进步，再先进的建筑都有落后、需要重建的时候老旧社区改造更新应该老旧社区改建更新工程，是一个不断完善、与时俱进的过程，需要立足城市可持续发展的层面多面思考，平衡出最适合社区、政府、业主、企业等多方共赢的方案才能落地执行，这是推动城市现代化发展及老旧社区改造更新工作的上上之策。